- 中古マンションを買いたい
- 何から始めたら良いのか分からない
- 損や後悔をしたくない
とりあえずネットで検索してみたんだけど、不動産屋さんや企業サイトばかりで、実際にどうしたら良いのかわからない
こんな風に悩んでいる方って、結構いるんですよ。
と言うより、私自身が同じような悩みを抱えていました。
そこで、このブログでは一般人だからこその視点で、「何から始めよう」「次はどうしよう」「これってぶっちゃけどうなの？」を解決します。
中古マンション購入は、あなたの人生の一大イベントです。
ここで物件選びを失敗してしまうとマズいので、正しいやり方で行いましょう。
中古マンション購入は、次の10ステップを進めば大丈夫です。
上から順番に読むことをオススメしますが、既に途中のステップまで進まれている方は項目をクリックしていただけば、飛ばして読むことが出来ます。
なかなか長い道のりになるので、ブックマークして何度も見返していただくことを推奨しています。
この10ステップの中で特に重要なのは「物件探し」です。
なぜなら、どんなに計画がしっかりしていても、どんなにお金を持っていても、良い物件が見つからなければ購入することができないからです。
ハッキリ言って、物件探しは早いもの勝ちです。
損したくない方は、少しスピードを早めましょう。
【中古マンション購入の流れ】ステップ１：希望条件を整理する
まずは希望条件を整理しましょう。
中古マンション購入で後悔する人の原因の多くは「希望条件を整理しないこと」です。
まずは資金を準備するんじゃないの？
おおよその条件整理ができていないと貯金はできません。
しっかり計画を立てましょう
中古マンション購入には大金が必要となるため、真っ先に資金計画を立てる方がいますがNGです。
資金計画も重要ですが、購入するマンションの条件が決まっていないと「いくら必要になるのか」がわかりません。必ず先に希望条件を整理しましょう。
- 購入するエリアを決める
- 希望の間取りを決める
- 何年住む予定か決める
- マイカーが必要か決める
購入するエリアを決める
中古マンションとは言え、何度も住み替えをする人はいないですよね。多くの方は一生モノの買い物として購入するはずです。
そのため、エリアはしっかり選びましょう。
建物は修繕やリフォームで好みに変えられますが、立地は後から変更できません。
エリア決めする際に考えると良い基準は以下のとおりです。
- 職場までの通勤時間（近いかどうか）
- 学校までの通学時間
- 治安
- 日常の利便性
かなり重要なので、ご家族でしっかり話し合いをして決めましょう。
ちなみに我が家は「通勤時間」と「日常の利便性」で決めました。
何を優先するのかはご家庭によって違うと思うので時間を取って考えましょう。
希望の間取りを決める
間取りは適当に選んではいけません。
なぜなら、中古マンションの価格は『立地×広さ（間取り）』でおおよそ決まります。
つまり、この決断で「用意する資金」が決まるんです。
また、間取り次第で生活のしやすさが大きく変わります。
家族の人数によっても、あなたが選ぶ間取りが変わるので注意しましょう。
何年住む予定か決める
購入する際は「何年住む予定か」も重要です。
中古マンションは比較的住み替えやすいですが、最初から何年住むか決めておくと計画的に購入＆住み替えができます。
何年住むかを考える際に参考になる記事は以下のとおりです。
私のような転勤族には中古マンションがベストなんです
ぜひ参考にしてくださいね
マイカーが必要か決める
中古マンションは立地が良い物件が多いため、駐車場料金が高くなる傾向にあります。
マイカーが必要か不要かも考えておきましょう。
ちなみに私は中古マンション購入をきっかけに、マイカーを売却しました。
固定費の見直す機会にしましょう
ステップ2：資金計画を立てる
希望条件が整ったら資金計画を立てましょう。
「希望条件で中古マンションを購入する資金はいくらか」調べる必要があります。
調べるために使うのは「住まいサーフィン」というサイトです。
希望条件を入力すると、実際の物件名と適正な資産価値が表示されます。
「住まいサーフィン」は無料で利用できるので登録必須のサービスです。
ちょっと不安な人は以下の記事で安全性を確認してくださいね
住宅購入時にかかる費用項目の確認
中古マンションの購入時に発生する費用は住宅価格＋諸費用です。
諸費用は不動産業者への仲介手数料や、固定資産税の清算額といった、住宅価格以外の費用の総称です。
中古マンションの場合は、物件価格の10%程度の諸費用が発生すると思ってください。
中古マンション購入の諸費用については以下の記事で我が家の実際の金額を暴露しています
頭金の準備
中古マンションの購入には頭金が必要になるケースがあります。
頭金を支払う理由は以下の2つです。
- 住宅ローンの借入額を少なくすることができる
- 手付金としての役割になり、売主に信用を与える
ちなみに私は売主からの信頼を得るために、頭金100万円を支払いました。
頭金を支払わないと購入者になれないというケースもあるので、頭金が払えるだけの貯蓄をしておきましょう。
頭金については以下の記事で詳しく紹介しています。
住宅ローンの返済額を考える
住宅ローンは長い人では35年間付き合っていく負債です。
家計支出の中でも大きな割合になる費用なので、返済額をしっかり考えてから借りましょう。
無理なローンを組んでしまい「ローンを支払うだけでいっぱいいっぱい」という家庭も少なくありません。
資金計画は35年後の家族構成や収入状況もしっかりと加味して立てましょう。
ステップ3：物件探し
ここまで決めてきた「住みたい家の条件」と「マイホーム資金」を基に物件探しを行いましょう。
中古マンション購入では「物件探しが最重要」です。
ここで良い情報を手に入れられるかどうかで、中古マンション購入が成功するかどうかが決まります。
物件探しは1つの方法ではなく、様々な方法で行う事が重要です。
なぜなら利用するサービスによって、手に入れられる物件情報に違いがあるためです。
また、不動産屋さんを回るのはオススメできません。
先程も言いましたが、中古マンション購入はスピードが大切です。
全て無料で利用できるサービスなので、登録しておきましょう。
- 早く情報を仕入れる
- 早く購入申込みをする
- 支払いできる状態を作っておく
特に「早く情報を仕入れる」という事が重要です。なぜなら中古マンションは先着順です。
早く情報を仕入れることが中古マンション購入を成功させます。
ステップ4：住宅ローンの事前審査
良い物件が見つかっても、購入資金がなければ契約はできません。
住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2回あります。
特に事前審査は、売買契約を締結するまでに、必ず通過しておかないといけません。
仮審査ってどれくらいの期間かかるの？
一般的には1〜2周間と言われています。
私は1週間くらいでした。
住宅ローンの事前審査のポイントは下記の通りです。
- 複数の金融機関に審査してもらう
- できるだけ早く事前審査を終わらせておく
この事前審査は「どのくらいの支払い能力があるか」を売主にアピールするポイントになります。
審査を受ける金額は、購入申込みをする物件と同じである必要はありません。
4,000万円の家で仮審査を受けて通過している方であれば、3,500万円の家を購入する時に、十分にアピールポイントとして利用できます。
ちなみに私が住宅ローンの仮審査を受ける時に利用したのは住宅本舗の一括審査です。
複数の金融機関に同時に審査申し込みができ、金利や手数料などの条件も比較しやすいため、非常にオススメです。
ステップ5：物件見学（内見）
希望に合った物件が見つかったら物件を見学しましょう。
内見をする事で、資料だけではわからなかった部分を確認する事ができます。
見学する際のポイントは以下のとおりです。
- 雰囲気が好きかどうか
- 外壁
- 明るさ
- 駐車場の状況
- 管理が行き届いているか
- 天井の高さ
- ベランダからの景色
ステップ6：購入申込み
物件見学をして気に入った場合は購入申込みをします。
申込みをしたら断れないの？
申し込んでからでも取り消しできますよ
購入を約束するものではなく意思表示です。あとで取消もできます。
値引き交渉もこの時にします。
私は100万円の値引き交渉をして断られました
複数人の申込み者がいる場合は、売主が買主を選びます。
選ぶ基準は以下のとおりです。
- 申し込みが早い
- 見学時の印象
- 値引き交渉がない
特に複数人が申込みしそうな物件を手に入れるには絶対に値引き交渉はNGです。
値引き交渉をした事で順位が下げられます。
ちなみに我が家は申込みの翌日に「値引き要請を取り下げるならOK」の連絡が来ました。
連絡無しで他の申込者に売らなかった理由は「見学時の印象が良かったから」だそうです。
中古マンション購入の多くは個人間取引です。
内見時に嫌な気持ちにさせないように気をつけましょう。
ステップ7：売買契約
購入申込みに成功したら、次は売買契約です。
売買契約は何をするの？
売主、売主の仲介業者、買主、買主の仲介業者の4者にて対面で契約書に押印を行います。
大体の場合が、売主側の仲介業者のオフィスで行われるようです。私もそうでした。
この時に契約書や重要事項説明の読み合わせを行うので、かなり長丁場になります。
一般的には2〜3時間はかかると思っておけば良いです。
私は2時間くらいかかりました
手付金の支払い
手付金がある場合は、この時に支払いを行います。
忘れずに現金を持参しましょう。
手付金の目安は仲介手数料の1/2の金額が相場のようですが、私は100万円でした。
現金が必要になるので、金額は早めに確認しましょう
売買契約の注意点
契約書にも記載されていますが、この契約以降はキャンセルすると違約金が発生します。
この時までに家族で「本当にこの物件で良いのか」話し合っておきましょう。
住宅ローンの本審査が通らないという理由でキャンセルになる場合についても同様なので、しっかりと銀行とやり取りをしておきます。
物件情報等報告書など
売主から買主に「物件状況等報告書」「設備等報告書」といった書類が渡されます。
これは引き渡し時点での物件の状況（雨漏りや故障などの情報）を伝達するためのものです。
我が家はこの時に「エアコン3基がつけっぱなし」と売主さんに言われて歓喜しました。
売主から住宅設備を引き継げるところは、中古マンションの魅力の1つです。
ステップ8：住宅ローンの本審査・契約
売買契約が締結されたら、急いで住宅ローンの本審査を進めます。
仮審査を通過していても本審査で落ちるケースもあるので、複数の銀行で本審査を進めておく事をおすすめします。
私は本審査の通過には2週間くらいかかりました。
ステップ9：引越し準備
ステップ10：融資実行日
融資の実行は休日も選べるの？
一般的には銀行の営業日の午前中に行われます。
融資実行には立ち会いの必要があるので、平日は仕事という人も休みを取るなど、調整する必要があります。
大体午前中いっぱいで終わりますが、銀行が混んでいたり、書類に不備がある場合は夕方までかかるケースもあるようなので、余裕を持ったスケジュールにしておきましょう。
中古マンションを購入する時の注意点
中古マンションを購入する際に意識する注意点は大きく2つです。
注意点1：悩んで時間をかけすぎない
何度も言いますが「スピードが最も大切」です。
私自身が中古マンションを購入して感じたのは、良い物件はスグに売れてしまうという事でした。
スピードが遅かったせいで優良物件を逃してしまった事が何度もありました。
- 物件探しはスピードが大切。見つけた時点では申し込み済の場合も
- 申し込みもスピードが大切。優良物件は翌日には売り切れです。
本当に良い物件は「一晩考える」ことすらできません。
注意点2：物件の資産価値を把握する
中古マンションの価格は売主が自由に決めることができます。
そのため価格が相場と大きく違うという物件も存在しています。
購入したい物件に目星が付いている場合は「必ず資産価値をチェック」しましょう。
資産価値を見るときは「住まいサーフィン」が便利です。
無料で利用できるので、登録後にあなたの気になっている物件を検索すると資産価値がわかります。
たくあん資産価値はチェックしておきましょう。
購入してから大損していることに気づく人も多いです。
＼ マンションの資産価値がわかる ／
中古マンション購入の流れを意識してみよう
中古マンション購入は早い人では3ヶ月くらいで決まると言われています。
このスピード感がとても重要です。
なぜなら、優良物件はスグに売り切れてしまうからです。
一晩悩んだら売り切れると思ってください。
私は悩んでいるうちに買われてしまうという経験を何回もしました。
迅速に的確な判断をするために必要なのは以下の2点。
- いざという時に迷わない計画
- 誰よりも早く優良物件を見つける情報収集方法
これが出来ている人が中古マンション購入を成功させられると言っても過言ではありません。
特に情報収集については、どのサービスを使うかで大きな差が出てしまいます。